Experten aan het woord over herbestemmen: “Je kan een mooi maatschappelijk verhaal schrijven, maar zonder economische logica is het niet levensvatbaar” (3/3)

Hoeveel erfgoedwaarde moet je koste wat kost bewaren? Wanneer dreigt herbestemming te ontsporen in verminking van het oorspronkelijke gebouw? En omgekeerd: vanaf welk punt wordt erfgoed zelf een rem op een nieuwe toekomst? Het zijn delicate vragen waar zelden een zwart-witantwoord op bestaat. In het derde en laatste deel van het panelgesprek dat United Experts Group organiseerde, gingen Edith Vermeiren (Erfgoed en Visie), Ruben Willaert (Herbé), Pieter Verfaillie (Erfgoed en Visie & Herbé) en Dominique Girolami (OVAM) dieper in op het spanningsveld tussen erfgoedwaarde, exploitatie en maatschappelijke relevantie. “Hoe mooi je herbestemmingsconcept ook mag zijn: als het financieel niet onderbouwd is, houdt het simpelweg geen stand.”

Hoever je mag gaan in het aanpassen van erfgoed, blijkt volgens de experts rond de tafel geen statisch gegeven. Ook binnen erfgoedzorg zelf evolueren de inzichten voortdurend. “Toen ik destijds met mijn architectenpraktijk begon, lag de focus heel erg op conceptueel denken: waarom is iets ontstaan, wat is de intrinsieke waarde ervan …? Nadien is erfgoedzorg veel materialistischer geworden, waarbij bijna elk onderdeel als even waardevol werd beschouwd”, vertelt Edith Vermeiren, oprichter van architectuur- en adviesbureau Erfgoed en Visie. “In mijn ogen is het vandaag cruciaal om opnieuw meer onderscheid te maken tussen hoofd- en bijzaken. De betekenis van een gebouw en de reden waarom het tot ons gekomen is, vind ik belangrijker dan ook de allerlaatste wandtegel koste wat kost in situ te recupereren. Alles begint bij een doorgedreven analyse, die voldoende gedifferentieerd moet gebeuren om een volledig verhaal te kunnen brengen.”

Ruben Willaert, medeoprichter van Herbé en co-initiatiefnemer van de Herbestemmingsdag op 31 mei, herkent dat spanningsveld uit de praktijk. Hij verwijst naar een lopend dossier van een beschermd gebouw met een zestiende-eeuwse kern en waardevolle muurschilderingen dat doorheen de jaren sterk verbouwd werd. “Daar is sprake van een toevoeging uit de jaren 60 die weinig erfgoedwaarde heeft, maar vandaag wel de herbestemming belemmert omdat ook die fase behouden moet blijven. Ik begrijp de redenering dat ook zo’n toevoeging deel uitmaakt van de geschiedenis van het gebouw, maar tegelijk stel ik mij de vraag of bepaalde elementen niet beter genuanceerd benaderd zouden worden om een totaalproject realistisch en haalbaar te maken. Erfgoedelementen kunnen à la limite ook goed gedocumenteerd, geïnventariseerd en (desnoods elders) hergebruikt worden. Bepaalde toevoegingen zijn in het verleden ook ad hoc en à la tête du client gebruikt. In dergelijke gevallen zou het jammer zijn dat deze de slaagkans van een intrinsiek waardevol herbestemmingsproject zouden hypothekeren.” 

Objectieve analyse als vertrekpunt

Volgens Pieter Verfaillie – architect-vennoot bij Erfgoed en Visie, medeoprichter van studiebureau Herbé én samen met Ruben Willaert de drijvende kracht achter de Herbestemmingsdag – is verandering qua bestemming en gebruik inherent aan erfgoed. “Maatschappij, ruimtelijke context, energienormen …: het evolueert voortdurend. Erfgoed heeft dus altijd verandering doorgemaakt, alleen staat niet iedereen daar even open voor. We moeten vertrekken vanuit een objectieve analyse – wat zijn de erfgoedelementen en uit welke historische periode dateren ze? – en daar nadien een subjectieve laag aan toe te voegen door na te denken welke filosofie we erop kunnen toepassen, met zo veel mogelijk respect voor de bestaande situatie. Architecten durven die eerste fase weleens overslaan, terwijl het zeker in een erfgoedcontext net zaak is om creatief te zijn op basis van die objectieve kennis.

Ook Edith Vermeiren benadrukt dat erfgoedwaarde contextafhankelijk is. “De toevoeging waar Ruben naar verwees heeft binnen dat specifieke gebouw misschien een beperkte waarde, maar zou in een typisch jaren 60-gebouw net bijzonder relevant kunnen zijn. Daarnaast moet je uiteraard altijd bekijken wat een gebouw vandaag nog voor de maatschappij kan betekenen.”

Die maatschappelijke relevantie sluit volgens Dominique Girolami – ingenieur-architect van opleiding en werkzaam bij OVAM – rechtstreeks aan bij circulair en toekomstgericht bouwen. “Hoe meer we gebouwen aanpasbaar ontwerpen, hoe makkelijker ze kunnen meegroeien met nieuwe functies. Zo kunnen herbestemmingen plaatsvinden zonder al te grote ingrepen, mét hergebruik van materialen ter plaatse of elders.”

Economische realiteit

Hoe nobel de intenties ook zijn: uiteindelijk moet een herbestemming economisch overeind blijven. Volgens Pieter Verfaillie begint dat bij een open blik op mogelijke nieuwe functies en invullingen. “Aan opdrachtgevers zou ik zeggen: hou je vizier open en wees niet vies van geld. Herbestemmingen moeten vandaag immers eerst een grote financiële brug over. Maatschappelijke meerwaarde volstaat helaas niet. Als een project economisch niet onderbouwd is, is het simpelweg niet levensvatbaar.” Volgens Dominique Girolami kan samenwerking soelaas bieden. “Als meerdere partijen de lasten delen, wordt een project vaak veel haalbaarder.”

Daarnaast vraagt herbestemming volgens de panelleden ook een andere kijk op eigendom en exploitatie. Verfaillie verwijst expliciet naar erfpachtconstructies als hefboom om reconversies financieel werkbaar te maken. “Een gebouw aankopen of via erfpacht verwerven kan financieel een wereld van verschil betekenen.” Het kantoor van Erfgoed en Visie in Malle, waar dit panelgesprek plaatsvond, is daar een treffend voorbeeld van. “We hebben berekend hoeveel we tijdens de initiële erfpachtperiode van 27 jaar zouden betalen voor een klassiek nieuw kantoorgebouw. Uiteindelijk bleek de combinatie van instaprecht, jaarlijkse canon en restauratiekost financieel al na vijftien jaar interessanter”, legt Edith Vermeiren uit. 

Bovendien is de erfpacht verlengbaar tot 99 jaar, wat volgens Ruben Willaert nieuwe perspectieven opent. “De regelgeving is sterk geëvolueerd. Vandaag kan je gebouwen over meerdere generaties exploiteren, waardoor er wel degelijk een verdienmodel ontstaat. Ook voor lokale besturen biedt dat voordelen. Na afloop krijgen ze een gerenoveerd gebouw terug, terwijl de investering grotendeels bij de erfpachthouder ligt. Zo kan patrimonium dat anders misschien zou verloederen toch een tweede leven krijgen.”

Kentering op komst

Wat uiteindelijk het verschil maakt tussen een geslaagde herbestemming en een gemiste kans? Volgens Edith Vermeiren begint alles met goed nadenken. “Zoals Guido Gezelle ooit zei: ‘Denkt aleer gij doende zijt, en doende denkt dan nog.’” Dominique Girolami pleit vooral voor een bredere waardering van gebouwen en materialen. “Zie meer waarde dan alleen de centen”, zegt hij. “Duurzaamheid draait voor mij om volhoudbaarheid op lange termijn en herbestemming is een ideale manier om dit te realiseren.”

Ruben Willaert onderstreept het belang van onderzoek en respect voor het bestaande gebouw. “Ga na wat mogelijk is en ‘vermassacreer’ het niet. Zoek de erfgoedwaarde en doe er iets moois mee, zodat het gebouw nog lang kan blijven bestaan.” Pieter Verfaillie sluit af met een persoonlijke leuze die volgens hem perfect samenvat waar herbestemming om draait: “Als iemand vol vertrouwen in de richting van zijn dromen stapt, dan komt succes op zijn pad op een manier alsof hij het zelf niet had kunnen voorspellen.”

Dat herbestemming de komende jaren alleen maar belangrijker zal worden, daarover bestaat weinig twijfel bij onze experts. “Sterker nog: binnen afzienbare tijd – en dat zal misschien niet eens zo lang meer duren – zal nieuwbouw eerder als iets negatiefs beschouwd worden en zal er veel minder voorbehoud zijn rond herbestemming”, meent Edith Vermeiren. Ook Ruben Willaert ziet een duidelijke kentering. “We zitten in een transitie. Ik denk dat materiaalkosten veel sneller zullen stijgen dan grondprijzen, waardoor hergebruik opnieuw logischer wordt.” Bij OVAM merkt Dominique Girolami ondertussen toenemende interesse in hubs voor recuperatiematerialen. “Vandaag is het nog moeilijk om geschikte materialen te vinden, maar als we dat grootschaliger organiseren, wordt hergebruik veel toegankelijker.” Volgens Pieter Verfaillie moet die reflex zich nu vooral verbreden voorbij het klassieke erfgoedveld. “In onze niche leeft dat denken al lang, maar het moet ook mainstream worden in het bredere bouwlandschap. Want erfgoed gaat niet alleen over eeuwenoude panden. Ook jongere gebouwen zullen we op een bepaald moment moeten leren hergebruiken ...”